Een Spaanse nieuwbouw woning kopen in 5 stappen

door | Geplaatst: 16 mrt 2023 | Bijgewerkt op: 21 aug 2023 | Investeren

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, dan zal die in de meeste gevallen nog gebouwd moeten worden. Je koopt dus een woning in toekomstige staat van afbouw. Vanzelfsprekend kleven hier risico’s aan en via deze 5 stappen proberen we het aankoopproces inzichtelijk te maken en je te helpen om de risico’s te minimaliseren.  

 

Stap 1: De woning reserveren

Wanneer je de nieuwbouwwoning van je voorkeur hebt gevonden en tot aankoop wilt overgaan, dan zal de projectontwikkelaar een reserveringsovereenkomst opstellen. Dit is vaak een vrij compact document waarin minimaal zaken staan als o.a.:

  • gegevens van de projectontwikkelaar
  • gegevens van de koper(s)
  • een algemene omschrijving van het project
  • de identificatie van het specifieke onroerend goed
  • het betalingsschema. 
  • de reserveringstermijn (meestal 30 dagen)
  • het reserveringsbedrag (LET OP: in de meeste gevallen non-refundable)

Door het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst en de betaling van het reserveringsbedrag, neemt de projectontwikkelaar de betreffende woning gedurende de reserveringstermijn uit de markt en biedt deze niet aan andere kopers aan. De koper heeft nu de gelegenheid om een Spaanse advocaat aan te stellen die de verkoopovereenkomst beoordeelt. 

De projectontwikkelaar beschouwt de betaling van het reserveringbedrag als een soort zekerheidsstelling. Wanneer je besluit om een koopovereenkomst te tekenen, dan zal de reserveringsbetaling in mindering worden gebracht op de eerste betaaltermijn. Besluit je onverhoopt om af te zien van de aankoop van de woning, dan kun je het reserveringsbedrag in de meeste gevallen niet terugvorderen. Deze vervalt dan aan de projectontwikkelaar. Kijk dus goed uit voordat je een reserveringsovereenkomst ondertekent. 

Stap 2: Aanstellen Spaanse advocaat

In Nederland heeft de notaris een cruciale functie in de veilige afhandeling van een vastgoedtransactie. In Spanje is de rol van de notaris vanzelfsprekend ook essentieel om de transactie te finaliseren. Echter staat een Spaanse notaris niet in voor de veiligheid van de transactie. Ook behartigen de Spaanse notaris uw belangen niet. Deze rol heeft een advocaat in Spanje.

Daarom ie het essentieel om je te laten bijstaan door een Spaanse advocaat en deze al in een vroeg stadium aan te stellen. Je Spaanse advocaat zal een aantal zaken checken voordat de koopovereenkomst getekend wordt. 

  • Is de ontwikkelaar eigenaar van de grond? 
  • Is er een geldige bouwvergunning (La Licencia de Obras) voor de bouw van de woning alsook de bijbehorende faciliteiten. Een zwembad wordt bijvoorbeeld vaak apart vergund.
  • Komt de bouwvergunning overeen met de technische beschrijving en materiaalkeuze?
  • Biedt de projectontwikkelaar de wettelijk verplichte bankgarantie aan? 

Een bankgarantie voor de betaalde bouwtermijnen is wettelijk verplicht in Spanje. Door een bankgarantie zijn de toekomstige bouwtermijnen die betaalt moeten worden aan de projectontwikkelaar verzekerd in het geval de projectontwikkelaar bijvoorbeeld failliet zou gaan Een bankgarantie wordt alleen afgegeven wanneer er een geldige bouwvergunning is en de projectontwikkelaar de grond in eigendom heeft.

Stap 3: Koopovereenkomst

Wanneer alles in orde is, wordt de koopovereenkomst (Contrato Privado de Compraventa) opgesteld.

In de koopovereenkomst worden de aankoopvoorwaarden gedetailleerd vastgelegd. 

LET OP: deze koopovereenkomst is een bindende overeenkomst. Na ondertekening ben je dus definitief eigenaar van de woning. Besluit je na de ondertekening om, buiten de schuld van de projectontwikkelaar, van de  koop af te zien, dan verlies je alle betalingen die reeds zijn gedaan.

Wij adviseren al onze kopers om gedurende de bouw alle termijnbetalingen via de derdenrekening van de Spaanse advocaat te laten lopen. De advocaat kan dan voor elke betaling een bankgarantie opvragen. 

De advocaat blijft zo betrokken bij het hele proces. Dit is de veiligste manier voor kopers om de betalingen te verrichten voor een nieuwbouwwoning. 

Stap 4: oplevering van nieuwbouw 

Wanneer het zover is dat de woning is opgeleverd, controleert je Spaanse advocaat nog enkele zaken voordat de koopakte notarieel passeert. 

  • De bevoegde architect verklaart dat het project is gebouwd conform de goedgekeurde plannen (Certificado de final de Obra). 
  • Op basis van de oplevering kan je advocaat het conformiteitsattest voor jouw woning aanvragen bij de gemeente (Declaración Responsable de Primera Occupacion). Zonder dit document kan de notariële akte niet worden opgemaakt en kun je de woning ook niet verhuren.
  • Controle van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal). De projectontwikkelaar  moet deze verzekering verplicht afsluiten. Het is belangrijk dat je advocaat ook controleert of deze polis beschikbaar is zodat je zeker weet dat er een verzekering is voor gebreken aan de structurele onderdelen van het bouwwerk.
  • Controle van de correcte aansluiting op nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit (Boletin de Agua y de Luz). 
  • Eerste inschrijving van uw pand in het kadaster (aangifte 902N). 

Het is belangrijk dat je in deze fase ook zorgt dat je een zogenaamd NIE-nummer aanvraagt. Dit is je (fiscaal) identificatienummer voor de Spaanse overheid. Dit nummer heb je nodig om de aankoopbelastingen te voldoen. Je Spaanse advocaat kan dit nummer voor je aanvragen.

Check ook bij je advocaat of in de regio waar je hebt gekocht een Spaanse bankrekening nodig hebt om de laatste betaling bij de notaris te voldoen, dit kan namelijk per regio verschillen. Een Spaanse bankrekening kan ook in andere gevallen handig zijn om geldstroom van bijvoorbeeld de verhuurinkomsten en de vaste lasten gescheiden te houden van je andere lopende rekeningen. 

Stap 5: Notariële overdracht

Pas wanneer alle bovenstaande stappen zijn uitgevoerd, is de nieuwbouw in Spanje formeel gereed (Final de Obra). Dit is het moment waarop je naar de notaris kunt gaan om de notariële koopakte te ondertekenen en de sleutels in ontvangst te nemen. 

Gelijktijdig vindt dan betaling van de resterende bouwtermijn plaats. Ook voor deze betaling geldt dat het verstandig is om dit via je de derdenrekening van je Spaanse advocaat te doen. 

Een belangrijke actie van de advocaat is de inschrijving van je nieuwe eigendomstitels in het landregister. 

LET OP: pas na deze inschrijving ben je rechtmatig eigenaar van de woning.  

Opmerkingen

Condominium (Vereniging van eigenaren)

Wanneer je een nieuwbouwappartement hebt gekocht, dan is het verplicht om een vereniging van eigenaren in te stellen (a Escritura de Obra nueva y Division Horizontal). De projectontwikkelaar zal gewoonlijk het initiatief hiertoe nemen.