Wanneer je een huis koopt in het buitenland krijg je vanzelfsprekend te maken met andere wet- en regelgeving dan in Nederland. Dit kan regelgeving zijn met betrekking tot de belastingen, maar ook regelgeving met betrekking tot de bouw of het bezit van een vakantiewoning. In deze blog behandelen we de wet en regelgeving in algemene zin. Omdat iedere situatie anders is, adviseren wij iedereen die van plan is om een vakantiewoning in het buitenland te kopen dringend om een onafhankelijke specialist (juridisch, fiscaal, financieel) in te schakelen die bekend is met de wet- en regelgeving in het betreffende land.
In deze blog willen we je graag algemene informatie geven over het aankopen van een vakantiewoning in Spanje.
Liefde, Locatie & Lifestyle
In je zoektocht naar je droomwoning in Spanje is het belangrijk dat je vooraf voor jezelf hebt bepaald wat je belangrijk vindt en waar je eventueel een concessie zou willen doen. Kijk vooraf ook goed wat de voor- en nadelen van de verschillende Costa’s zijn qua klimaat, bereikbaarheid en voorzieningenniveau.
Van locatie, locatie, locatie naar Liefde, Lifestyle & Locatie. Natuurlijk is de locatie nog steeds een belangrijk criterium bij de keuze voor een woning, dus ook voor je vakantiewoning. Maar na de Corona-periode zijn we anders gaan kijken naar hetgeen belangrijk is bij de keuze voor je droomwoning.
Naast de locatie moet je eigenlijk ook een beetje verliefd zijn op je tweede woning. Vind je de woning leuk en zie je je daar samen met familie en vrienden mooie herinneringen maken in de komende jaren?
Verder is het belangrijk welke lifestyle je zoekt bij je vakantiewoning. Zoek je een landelijke of juist een urban lifestyle; wil je ’s ochtends genieten van de natuur of wil je zo een terras om de hoek waar je naar toe kunt lopen om een kopje koffie te drinken. Of zoek je een sportieve lifestyle met een golfbaan en tennisbanen in de buurt.
Onroerend goed
Heb je een vakantiewoning op het oog in Spanje, dan is het van groot belang om te achterhalen wie de grondeigenaar is en of je zelf ook eigenaar wordt van de grond. Verder moet je zeker weten dat de woning of het stuk grond vrij is van schulden. Schulden rusten in Spanje op de woning of de grond en als je niet goed oplet, gaan die automatisch mee met de aankoop. Kijk ook naar de voorzieningen in de directe omgeving en informeer op het gemeentehuis naar de bestemmingsplannen.
De rol van de Spaanse advocaat en notaris
Heb je je droomwoning gevonden? Dan moet je het natuurlijk nog eens worden over de verkoopvoorwaarden en de verkoopprijs. Wij adviseren al onze kopers om een onafhankelijke advocaat in te schakelen die de hele juridische begeleiding verzorgt.
Deze Spaanse advocaat kan zaken als eigendom van de grond of de woning checken en ook uitzoeken of er geen schulden of andere verplichtingen meer op de grond of de woning rusten.
Wordt er een reserveringsbetaling gevraagd, dan is het zaak dat een voorovereenkomst wordt opgemaakt. Zeker voor nieuwbouwwoningen is zo’n voorovereenkomst belangrijk omdat je gedurende de bouw al verschillende termijnbetalingen zult doen. Wij adviseren al onze klanten om de termijnbetalingen aan de ontwikkelaar via de derdenrekening van hun Spaanse advocaat te laten lopen.
In het geval van nieuwbouw dient de ontwikkelaar een bankgarantie af te geven of een verzekering af te sluiten die de termijnbetalingen veilig stelt. Je wordt namelijk pas rechtmatig eigenaar nadat de notariële akte van eigendom (escritura) is ondertekend bij de notaris en de escritura is ingeschreven in het kadaster (registro de la propriedad).
Financieringsmogelijkheden
Onroerend goed kan in Spanje in principe gefinancierd worden via een hypotheek. In de regel geldt dat je vakantiewoning tot maximaal 70% van de taxatiewaarde gefinancierd kan worden. Houdt er rekening mee dat de taxatiewaarde lager kan liggen dan de aankoopprijs. Ligt de taxatiewaarde hoger, dan geldt dat de aankoopprijs als referentie wordt genomen.
Kavels kunnen alleen gefinancierd worden in combinatie met een aanneemovereenkomst om een woning te realiseren. Verder kunnen de éénmalige aankoopkosten en eventueel meubilair niet gefinancierd worden, die moeten uit eigen middelen komen. Een hypotheek moet vòòr het 75e levensjaar zijn afgelost.
Kosten en belastingen bij aankoop, bezit en verkoop
Als eigenaar van een Spaanse vakantiewoning heb je in verschillende fases te maken met verschillende kosten.
Bij de aankoop moet je rekening houden met kosten zoals IVA (Btw) bij nieuwbouw of overdrachtsbelasting bij bestaande woning, notariskosten, (lokale) belastingen en leges. Zorg dat je ook op de hoogte bent van eventuele kosten voor de aanleg van infrastructuur, elektriciteit, riolering, etc. Verder kunnen er kosten zijn voor de Spaanse advocaat, advies van een fiscalist en de financieringskosten van een hypotheek.
Tijdens het bezit zijn er de vaste lasten zoals vermogensbelasting, gemeentelijke belastingen en verzekeringskosten. Gaat het om een appartement dan zijn er ook kosten voor de vereniging van eigenaren. Staat je woning op een resort, dan is er ook vaak sprake van een resort fee voor onderhoud van het resort, de wegen en de beveiliging.
Als niet-ingezetene betaal je in Spanje inkomstenbelasting over de verhuurinkomsten. Over de periode dat je woning niet is verhuurd, òf wanneer je je vakantiewoning überhaupt niet verhuurt, is inkomstenbelasting op basis van een huurwaardeforfait verschuldigd.
Bij de verkoop van je Spaanse vakantiewoning moet je er rekening mee houden dat belasting wordt geheven over de waardevermeerdering van het onroerend goed.
Voor alle belastingen geldt dat de Spaanse belastingdienst niet automatisch een aangiftebiljet verstuurt. Je moet dit zelf aanvragen. Ga hier niet gemakzuchtig mee om. De Spaanse belastingdienst deelt hoge boetes uit bij het te laat of in het geheel niet indienen van een belastingaangifte.
Specialisten ter plaats
Het aankopen van onroerend goed doe je over het algemeen voor een langere termijn. Het is zaak dat je belangen goed worden behartigd en dat je zaken vooraf goed regelt en uitzoekt of laat uitzoeken, zowel in Spanje alsook in Nederland. Laat je juridisch begeleiden door een goede advocaat en raadpleeg eventueel een fiscalist over de fiscale impact van je aankoop. Bezuinig niet op goed advies!
DISCLAIMER
De informatie in dit blog betreft de situatie van februari 2023.
Wet- en regelgeving kan wijzigen zonder bericht vooraf. Deze informatie is met zorg samengesteld, maar je kunt hier geen rechten aan ontlenen. Wij adviseren iedereen om, voordat je tot aankoop van een vakantiewoning overgaat, een juridisch, fiscaal en financieel specialist in Spanje en in je thuisland te raadplegen die bekend is met de betreffende wet- en regelgeving.
